O que compradores precisam saber sobre condomínios antigos em Miami

Comprar um imóvel em Miami pode parecer simples, mas há um detalhe que muitos compradores acabam ignorando: a idade do prédio. Condições estruturais, reservas financeiras e regras de inspeção mudaram muito nos últimos anos — especialmente após o colapso do prédio em Surfside, em 2021.

O que são condomínios antigos em Miami?

Condomínios antigos são, geralmente, edifícios com mais de 30 anos de construção. Eles podem até parecer bem conservados por fora, mas por dentro podem esconder problemas sérios de manutenção — como estruturas corroídas, instalações obsoletas e falta de reservas financeiras para obras.

Após o desastre em Surfside, a Flórida implementou novas leis de inspeção e manutenção. A partir de 2025, todos os prédios com mais de 30 anos (ou 25 se estiverem a menos de 5 km do mar) devem passar por inspeções estruturais obrigatórias a cada 10 anos.

Fontes como Architectural Digest, Preconstruction.info e One Miami Group apontam que muitos edifícios antigos em Miami já estão repassando esses custos extras aos proprietários, na forma de taxas emergenciais ou aumentos no valor do condomínio.

Por que isso é importante para o comprador?

Quando você compra um imóvel em um prédio antigo, está assumindo parte da responsabilidade pelo estado da estrutura do edifício. Se o condomínio precisar de reformas, todos os moradores pagam proporcionalmente.

Além disso, a falta de reservas financeiras na associação do condomínio pode levar a cobranças extras inesperadas — chamadas de “special assessments”. Isso pode impactar diretamente na sua rentabilidade (caso queira alugar) ou no seu orçamento pessoal.

Um exemplo real

Um prédio em North Miami, construído nos anos 80, passou por uma inspeção obrigatória em 2024. O laudo identificou a necessidade de troca da fachada, reforço estrutural no estacionamento e revisão elétrica completa. O custo? Mais de US$ 3 milhões divididos entre os moradores. Um apartamento de 2 quartos que pagava US$ 450 de condomínio teve um aumento temporário de mais US$ 300 por mês durante 24 meses.

Isso sem contar com a queda temporária no valor de mercado do imóvel durante o período da obra.

O que observar antes de comprar em um prédio antigo?

Se você está considerando comprar em um condomínio com mais de 20 ou 30 anos, aqui estão alguns pontos de atenção:

• Leia os relatórios de inspeção: peça acesso ao último laudo técnico do prédio.
• Analise as reservas financeiras da associação: prédios com pouco caixa são mais propensos a cobranças extras.
• Pergunte sobre “special assessments” recentes ou futuros: saber se o prédio tem obras planejadas pode evitar surpresas.
• Verifique a data da próxima inspeção obrigatória: especialmente se o prédio está perto da costa.
• Converse com o síndico ou board: eles podem esclarecer melhor o histórico e a saúde financeira do condomínio.

Conclusão: cuidado é investimento

Comprar em um prédio antigo pode sim ser um bom negócio — especialmente se o imóvel estiver com preço atrativo. Mas é preciso cautela. Entender a situação estrutural e financeira do condomínio evita prejuízos e dores de cabeça no futuro.

Antes de fechar qualquer negócio, consulte um especialista que possa revisar a documentação e orientar sobre os riscos. A Fernanda Z. pode te ajudar com isso.